Condômino Anti-social

Pois bem, o legislador do novo Código Civil (Lei n° 10.406/02), atento à questão, buscou dar ao condomínio alguns expedientes para o seu efetivo controle. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 do novo Diploma uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável à situação tema do presente trabalho.

E a primeira observação que merece ser feita é a de que não se verifica em momento algum que o novo Código Civil tenha permitido que o condomínio exclua ou despeje o condômino anti-social. Ainda que tal medida fosse recomendada pela melhor doutrina existente sobre a matéria (J. Nascimento Franco², João Batista Lopes³ e Maria Regina Pagetti Moran⁴), a mesma não foi abraçada pela letra da lei. O legislador optou pelo tradicional controle mediante a imposição de multas pecuniárias. A propósito, disse com muita sensatez em tom de desabafo o saudoso Biasi Ruggiero que:

O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável.⁵

Sabendo que a hipótese de exclusão não foi adotada pelo novo Código, caberia dizer então, o que será possível fazer, ou seja, como um síndico poderá enquadrar e multar um condômino que adota comportamento anti-social.

O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão.

E o art. 1.337 do novo Código Civil é recheado de cláusulas abertas:  “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento anti-social”, “incompatibilidade de convivência”.

Examinando especificamente o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, conclui-se que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento anti-social, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos. A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta ao controle da inadimplência.

Vale frisar, não basta que a conduta seja “anti-social”, isto é, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Além disso, deve haver uma reiteração da prática faltosa. 

Finalizando, como exemplos podem ser relacionados: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

¹ RODRIGUES, Sílvio. Reflexões sobre o condomínio geral e em edifícios. São Paulo, 1951. Dissertação (Concurso para a livre docência de Direito Civil). Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. p. 85-86.

² FRANCO, João Nascimento. Condomínio. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 182-186.

³ LOPES, João Batista. Condomínio. 6ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 143-144.

⁴ MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios: Teoria, prática e jurisprudência. Leme: LED Editora de Direito, 1996, p. 337-339.

⁵ RUGGIERO, Antonio Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 90.  

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Em relação aos deveres do condômino, o novo Código impôs os seguintes: contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Tais deveres, se não cumpridos, à exceção daquele relativo às despesas, sujeitam os infratores ao pagamento da multa prevista no ato constitutivo, na convenção ou no regimento interno, que, entretanto, não pode ser superiores a cinco vezes o valor da taxa condominial.

Frise-se, aqui, que se não houver previsão 75% dos condôminos restantes, poderão deliberar, atribuindo multa correspondente até o limite de cinco vezes o valor da taxa condominial.

Outra novidade é a inclusão da multa equivalente ao décuplo do valor do condomínio em decorrência de comportamento anti-social. Contudo, é bom ressaltar que o texto legal não explica o que é conduta anti-social.

Destarte, verifica-se que também aqui os nossos Tribunais serão acionados para definir o que se deve entender por comportamento anti-social. Todavia, para agilizar a aplicação desta penalidade os condomínios podem conceituar o comportamento anti-social em suas convenções ou regimentos, o que, certamente, trará vantagens na hipótese de uma ação judicial.

Alteração que deve ser destacada é a possibilidade inserida no código de se alugar vaga na garagem para pessoas estranhas ao condomínio, desde que seja dada preferência a um morador do prédio.

Além disso, também devemos suscitar a alteração que estabeleceu que os condôminos inadimplentes não terão direito a voto nas assembléias.

Concluímos, portanto, que as alterações constantes no novo Código Civil aplicáveis aos condomínios, visam, em sua maioria, regular os problemas mais freqüentes, como aqueles causados pelos vizinhos barulhentos, que deixam o som ligado até altas horas da madrugada, possuem cachorros barulhentos, bem como adotarem comportamento considerado anti-social, que, a partir de agora, estão sujeitos a severas punições.

Com o novo código, eles poderão receber multas equivalente a 10 vezes o condomínio. E não para por aí. Se os vizinhos se sentirem muito incomodados, poderão aplicar multas adicionais, desde que pelo menos 75% dos condôminos estejam de acordo com a punição.