|
Segundo dados, a inadimplência em condomínios é de 25% entre os
moradores.
Outro problema é que, mesmo pagando pelos inadimplentes, o condômino
não tem como brigar para ter seu dinheiro de volta. Somente o
condomínio pode negociar com o inadimplente ou acioná-lo na Justiça.
Quanto a isso, o especialista, concorda que, no caso de
inadimplência na taxa condominial, o melhor a fazer é tentar
negociar a dívida de forma amigável, porque a cobrança judicial leva
bastante tempo, em média oito anos. Além disso, o boleto bancário de
condomínio não pode ser protestado como um cheque, pois não é
considerado título de crédito.
Quatro anos rateando prejuízo
No edifício
onde mora o engenheiro civil Paulo Sérgio Vieira, um condômino ficou
quatro anos sem pagar a taxa condominial, mesmo após inúmeras
tentativas de acordo. "Foram feitas comunicações verbais e escritas,
mas não houve solução amigável", conta. O condomínio decidiu, então,
acioná-lo na Justiça. "Cada morador pagava entre 3,5% e 4% a mais
por causa da inadimplência, o que não é muito, mas a dívida soma R$
40 mil, além de multas e juros."
Para o advogado Rômulo Gouvea, autor do livro COMO NEUTRALIZAR A
INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS, o importante é que o condômino saiba
que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador não
está honrando com sua parte. "E deve saber que tem direito à
devolução quando a dívida for quitada", explica.
Quando o condomínio aciona o inadimplente na Justiça, o juiz marca
audiência para buscar solução. "Geralmente, ela é marcada num prazo
de, pelo menos, três meses", explica o advogado. Caso o condômino
seja condenado, ele ainda pode mover recurso de apelação. "Enquanto
o tribunal não julgar, a sentença fica suspensa e o condomínio não
pode cobrá-lo. Isso costuma levar cerca de 8 anos" diz Gouvêa.
Mesmo que o
tribunal julgue a ação favorável ao condomínio, a dívida pode
demorar a ser quitada. "Apesar de o condenado ter 24 horas, a partir
do momento da condenação, para saldar a dívida, isso quase nunca
ocorre. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do
próprio imóvel." Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um
perito, a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica
edital de leilão em jornais para que, só então, ele ocorra.
Assembléia decide uso de verbas
Tendo ganho a causa, o condomínio tem outra questão a decidir: o que
fazer com o dinheiro recebido do inadimplente.
Segundo Gouvêa, o mais lógico é que "parcela que deveria ser
destinada ao fundo de reserva para obras vá para o fundo de obras; a
que deveria cobrir despesas ordinárias seja direcionada para esse
fim, e assim por diante". Caso o condomínio deseje dar outra
destinação à verba, a Assembléia-Geral Extraordinária (AGE) deverá
ser convocada. "Nela, pode ficar decidido que os moradores não
contribuirão com o condomínio por alguns meses ou serão feitas obras
de melhoria", diz. Outra solução é: "tão logo receba o dinheiro, o
condomínio deve convocar a AGE para discutir o que será feito com
ele. Antes disso, a quantia não pode ser utilizada".
A Justiça Arbitral
As recentes Leis favorecem aos Condomínios, temos duas novidades
fundamentais:
1. O atual Código Civil permite aplicar juros de mercado ao
inadimplente (parágrafo primeiro do Art. 1.336) e ainda aplicar
multas especiais até 5 (cinco) taxas de condomínios ao condomínio
que atrasa de forma reiterada e contumáz.
2. Outra Lei que muito favorece ao condomínios é a da Justiça
Arbitral que reduz a cobrança do inadimplente para o máximo de 90
(noventa) dias ao contrário da Justiça Estatal que em média todo o
processo de cobrança condominial gira em torno de 8 (oito) anos.
Para Gouvêa resta uma esperança para o condomínio, só aplicando
estas duas medidas legais recentes, basta os condomínios adequarem
suas convenções ao atual Código Civil aplicando os 2 dispositivos
acima dos novos juros, multas e a Justiça Arbitral, "somente assim o
problema de inadimplência de condomínios será solucionado sem
prejuízos para os condôminos".
Ressalta ainda o advogado que até mesmo o condômino inadimplente tem
prejuízo, "dando um tiro no próprio pé" pois sua inadimplência casua
o aumento constante a taxa condominial com rateio das dívidas dele,
e até o seu imóvel é desvalorizado em função do preço alto que torna
a taxa de condomínio causada por ele mesmo causado pela
inadimplência.
Fonte: Dr. Rômulo Gouvea - OAB/40.760 –advogado, com pós
graduação em Direito Processual do Trabalho, consultor jurídico de
condomínios e empresas.
e-mail: romulogouvea@oabmg.org.br |
